L’engagement de location moyennant finances ?

L'engagement de location moyennant finances ?

Le locataire candidat répond à l’annonce, visite l’immeuble à louer et se montre très intéressé !

Peut-il « réserver » le bien via la signature d’un engagement de location ou d’une promesse de bail ?

La réponse est bien entendu positive, c’est le même principe qu’une offre d’achat.

La promesse de location n’est toutefois qu’un engagement unilatéral et le bailleur dispose bien entendu de toute sa liberté quant à la décision qu’il prendra pendant le délai de validité de l’engagement du candidat.

La question est : puisque le candidat locataire reste suspendu à la décision du bailleur, l’engagement de location peut-il être assorti de l’obligation de payer une « somme d’argent » ?

La promesse unilatérale du candidat locataire peut être assortie d’une obligation pour ce dernier de verser au bailleur ou à son agent immobilier une indemnité qui vient « renforcer » le caractère sérieux de son offre.

Cette indemnité sera :

perdue dans l’hypothèse où le candidat locataire retirerait unilatéralement son « offre »,

restituée en cas de refus du bailleur,

déduite du premier loyer si la candidature du locataire est retenue.

Et quelle est La qualification juridique de la somme versée ?

Très souvent, dans les documents utilisés par les agences ou les propriétaires, aucune définition juridique n’est précisée.

Il appartient donc aux juristes et à défaut d’accord, au juge, d’analyser au cas par cas les éléments permettant de définir la qualification.

• À mon sens, la somme versée peut, le plus souvent, être assimilée à une faculté de dédit qui est dans ce cas, une indemnité versée en contrepartie d’un droit de rétractation
• Cela peut-être des arrhes ; dans ce cas si le propriétaire n’accepte pas l’offre qui lui est faite, le double de la somme versée sera restitué au locataire. Le locataire, quant à lui, peut se désister, mais au risque de perdre les arrhes qu’il a versées.Il peut s’agir d’une clause pénale dont le montant pourra être modifié par le juge.
• Cette somme ne peut, à mon estime, être qualifiée d’acompte sur le prix car cela supposerait qu’il y ait un début d’exécution du contrat de location, donc promesse synallagmatique.

En tout état de cause, le sort de la somme versée doit être précisé dans le document signé par le candidat et être déposée au crédit d’un compte bancaire qui, dans le cas de l’agent immobilier, doit obligatoirement être son compte-tiers !

À défaut d’avoir correctement libellé ce qu’il advient de la somme versée par le locataire qui retire son offre et que le bailleur veut retenir ladite somme, il faut rappeler que la rupture des pourparlers peut, en principe, intervenir sur décision unilatérale d’une partie.

Dans ce cas, lorsque le document constitue une simple offre de prendre à bail qui n’a pas encore été acceptée par le propriétaire, le « réservataire » pourrait se dégager sans indemnité.

La situation est celle d’une simple rupture de pourparlers et non d’un contrat.

Cette liberté imposée par l’autonomie de la volonté, ne doit pas cependant autoriser la légèreté ou la mauvaise foi.

Il est, en effet, admis que l’auteur de la rupture engage sa responsabilité civile, s’il abuse de cette faculté. L’abus de droit de rompre est donc sanctionné par la perte des sommes versées au « crédit de son engagement ».

À bon entendeur….

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Offre ou option ? « bonnet blanc ou banc bonnet » ? Les différences entre une offre et une option vont bien au-delà du caractère

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Offre ou option ?

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« bonnet blanc ou banc bonnet » ?

Les différences entre une offre et une option vont bien au-delà du caractère sémantique, elles sont surtout juridiques et font que ces termes ne peuvent être utilisés « à la légère »…

L’offre d’achat est un engagement unilatéral par lequel un acheteur (l’offrant) s’engage vis-à-vis du vendeur à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

L’option d’achat, est un contrat par lequel le vendeur (promettant) s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à un acheteur (bénéficiaire de l’option), à un prix déterminé ou déterminable, si ce dernier lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

Ainsi que je l’ai rappelé ci-dessus, l’option d’achat est, à la différence de l’offre d’achat, un véritable contrat.

Mais, au-delà de cet aspect, il faut également savoir que l’option inverse le processus décisionnel !

En effet, lorsqu’un acheteur réalise une offre d’achat sur un bien immeuble, la décision d’accepter ou non ladite offre appartient au vendeur qui garde donc « la main » !

Par contre, lorsque que le vendeur (promettant) concède à l’acheteur (bénéficiaire de l’option) une option d’achat, c’est ce dernier qui décide si oui ou non il lèvera l’option (décidera d’acheter), sans que pendant cette période de choix, le vendeur ne puisse disposer de son bien ou… accepter une offre qui serait supérieure et vendre l’immeuble à une tierce personne !

La Cour de cassation met en lumière deux principes fondamentaux au contrat d’option.

Premièrement, les parties doivent nécessairement s’être mises d’accord sur l’immeuble et sur le prix d’achat de sorte que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par l’acquéreur.

Deuxièmement, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée. Avant cela, le bénéficiaire de l’option d’achat n’a aucun droit sur l’immeuble en question et les droits d’enregistrement ne sont pas dus… alors que, sur le plan des principes, ce serait le cas si l’offre était acceptée !

Bien entendu, l’option d’achat doit être formalisée par un écrit qui prévoit les modalités de l’accord des parties : durée, levée de l’option, prix de l’immeuble, conditions, cessibilité,

Ce droit d’option possède une valeur économique propre, qui dépend de multiples facteurs : valeur de l’actif, prix d’exercice, durée, protection contre la hausse du marché, préserver une opportunité, etc.
Il en résulte que ce droit peut être attribué en contrepartie d’un prix.

Ce prix doit être réaliste, justifiable et distinct de celui de l’immeuble afin d’éviter que l’administration ne considère qu’il déguise une partie du prix de l’immeuble, auquel cas les parties se retrouvent dans une situation de simulation du prix au regard des droits d’enregistrement.

L’avantage de l’option réside essentiellement dans l’immunisation fiscale de la vente de l’option par la personne physique ; ce n’est ni une plus-value (éventuellement taxable à l’IPP) ni une partie du prix soumise aux droits d’enregistement.

L’option d’achat doit être mise en parallèle avec l’alternative que constitue la vente sous condition suspensive, qui permet souvent le même résultat.

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par la promesse.

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

Les mots utilisés dans l’option doivent être choisis rigoureusement et ne laisser planer aucun doute sur la nature de la convention conclue entre les parties.

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Bail commercial de courte durée ?

Nouveauté en wallonie

Bail commercial de courte durée ?

Dès le 16 mars 2016, la région flamande avait, par décret, fournit un cadre juridique permettant de répondre utilement à la tendance des commerces éphémères pour lesquels le bail commercial classique n’apparaissait pas adapté en instaurant un bail de courte de durée.

Ce 15 mars 2018, la Région wallonne vient (enfin) de lui emboiter le pas avec un régime très similaire (« Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil »).

En voici les grandes lignes…

Le nouveau décret s’applique au bail, conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an, d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble expressément affecté principalement par le preneur à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public (conditions d’application du bail commercial)

Ce bail aura une durée maximale d’un an et prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu.

Il pourra toutefois être reconduit aux conditions suivantes:

l’accord des parties expressément exprimé par écrit
aux mêmes conditions de loyer que le bail initial et
sans que la durée totale de la location n’excède un an (un bail d’un an ne pourra donc pas être reconduit…)

Si, à l’échéance, le preneur reste dans les lieux loués, sans opposition du bailleur et que la durée totale de son occupation excède un an, les dispositions du régime du bail commercial « classique » s’appliqueront et le bail est alors réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter de son entrée en vigueur.

La résiliation anticipée et possible dès lors que le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant la notification d’un préavis d’un mois au moins par envoi recommandé. Le préavis commencera à courir le premier jour du mois qui suit.

Autre particularité, sauf convention contraire écrite, le preneur peut effectuer toute transformation du bien loué qu’il juge utile pour son commerce pour autant que

le coût des travaux n’excède pas une année de loyer
que la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment n’en sont pas compromises et
que le bailleur en soit informé par lettre recommandée avant le début des travaux.

Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour justes motifs dans les dix jours de la réception de l’envoi recommandé.

Notons enfin que la sous-location et la cession du bail sont, par principe, interdites sauf accord des parties.

Ce décret entrera en vigueur le 1er mai 2018 

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Quand le propriétaire vendeur manque à son devoir d’information…

Quand le propriétaire vendeur manque à son devoir d'information...

S’il est vrai que le devoir d’information de l’agent immobilier a été considérablement renforcé par l’arrêté royal du 12 janvier 2007 et par d’autres dispositions réglementaires, il ne faut pas oublier que l’obligation d’information de ce dernier trouve également son corollaire dans le chef du propriétaire vendeur qui devra, de bonne foi, communiquer toutes les informations et les documents nécessaires et utiles à la bonne réalisation de la mission qu’il confie.

Le devoir d’information du propriétaire porte notamment sur les défauts, même s’ils sont « moins visibles », dont est atteint l’immeuble et dont il aurait connaissance ainsi que sur les éventuels travaux qui auraient été réalisés récemment dans l’immeuble dans la mesure où ces derniers peuvent engendrer d’importantes conséquences fiscales et urbanistiques…

Mais qu’en est-il de « caractéristiques » qui n’affectent pas la structure même de l’immeuble ? Je pense par exemple aux relations avec les voisins…

Si ces relations sont « tendues », le propriétaire vendeur doit-il en informer les éventuels acquéreurs ou cela relève-t-il uniquement de la sphère subjective ?

Voici l’extrait d’une décision de la Cour d’Appel de de Liège ((3ème ch.), Arrêt du 13 février 2006 JLMB 2006, p. 843) qui donne une orientation claire à la réponse à apporter à la question ci-dessus.

1. Le propriétaire qui, espérant se débarrasser à bon compte de son immeuble et par la même occasion du litige tendu qui l’oppose depuis des années à ses voisins, ment et minimise l’ampleur du litige trompe volontairement les futurs acquéreurs.

Dès lors qu’il est certain que les acquéreurs auraient contracté à d’autres conditions financières s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur et de l’actualité du litige avec les voisins, la demande de dommages et intérêts comme sanction du dol incident est fondée en son principe.

2. L’appel non fondé dirigé par le vendeur contre les acquéreurs est téméraire et vexatoire dans la mesure où un premier jugement parfaitement motivé établissait dans son chef l’existence incontestable d’un dol incident et où, en degré d’appel, il persiste à soutenir son argumentation de mauvaise foi, dans le but de retarder sans raison légitime l’issue de la procédure. En agissant de la sorte, il ne se comporte pas comme tout homme normalement prudent et raisonnable se comporterait. Sa faute est en relation causale nécessaire avec le préjudice des acquéreurs qui doivent supporter de la sorte une procédure d’appel avec tout le préjudice moral et matériel que cela implique. Le préjudice des acquéreurs sera réparé de façon adéquate par l’octroi de xxx euros.

Tel est pris…

 Attention, car dans la mesure où l’agent immobilier a été correctement informé par le propriétaire ET qu’il cache également cette information, Il est actuellement acquis en doctrine et en jurisprudence qu’une réticence ou un silence peut, en certaines circonstances, être considéré comme une manœuvre dolosive lorsqu’il existe une obligation de divulguer telle ou telle information à l’autre partie. Ceci étant, le dol ne se présumant pas, la partie préjudiciée doit établir que le silence a été observé afin précisément de l’induire en erreur sur tel ou tel aspect de la convention, sous peine de confondre la mauvaise foi et la négligence..

 Pour limiter la mise en cause éventuelle de la responsabilité de l’agent immobilier, ce dernier sera bien inspiré d’ajouter, dans sa mission l’article suivant : « la responsabilité de l’agent immobilier ne pourrait, en aucune façon, être engagée pour tout dommage qui serait la conséquence d’information(s) erronée(s) et/ou dissimulée(s) par le commettant quant au bien offert à la vente »

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Offre au prix de l’annonce… Obligation de vendre ?

Offre au prix de l'annonce
Obligation de vendre ?

Une offre d’achat émise au prix indiqué dans une annonce de mise en vente d’un immeuble entraîne-t-elle, pour le vendeur, l’obligation de vendre ?

Pourrait-on estimer que l’offre réalisée rencontre la demande du vendeur et donc l’accord des parties sur la chose et sur le prix générant une vente parfaite ?

Il semble bien que non… car dans le chef du vendeur « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) de la Cour d’Appel de Bruxelles)

La jurisprudence refuse donc, en général, de voir une annonce immobilière comme une offre (engagement unilatéral), même si l’annonce mentionne un prix.

L’annonce constitue donc une entrée en matière indiquant que le propriétaire est désireux de vendre et d’engager des pourparlers. Il en sera ainsi même si l’annonce décrit le bien et précise un prix…

En conclusion, le propriétaire conserve le pouvoir de « dernier mot » et le fait pour ce dernier de se voir offrir le prix demandé ne peut le contraindre à vendre.

L’annonce du vendeur n’a pas le caractère contraignant qui obligerait ce dernier à vendre MAIS elle peut, à tout le moins, constituer un « engagement » à poursuivre de manière sérieuse des négociations avec une personne qui lui offre le prix demandé…

Face au refus du vendeur d’une « offre au prix », l’agent immobilier se retrouve, quant à lui, entre « le marteau et l’enclume » : l’offrant estime que le bien est à lui car il a offert le prix et le vendeur ne s’estime pas lié…

Indépendamment de la problématique juridique générée par l’attitude des parties et du paiement des honoraires, l’agent immobilier courtier (et donc sans pouvoir de décision en lieu et place du vendeur) sera, afin d’éviter de se retrouver sous un feu nourri de reproches, bien inspiré d’ajouter dans les documents types d’offre qu’il soumet à ses candidats les mentions suivantes :

« Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité »

Ainsi que :

« La communication de la présente offre à l’agence immobilière, agissant en qualité de courtière sans pouvoir de décision finale, est réputée avoir les mêmes effets que sa réception effective par le propriétaire »

Une précision parfois bien utile…

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Vendre par agence ?

Vendre par agence ?

Avoir recours à une agence immobilière est une méthode évidente de nos jours, les nombreuses formalités effraient souvent…

Le contrat d'agence

Le contrat de courtage immobilier est le document rédigé entre l’agence immobilière et le vendeur. Ce docuent est à prendre avec la plus grande considération.

LA durée

• Le contrat exclusif dure maximum 6 mois, il peut cependant être reconduit tacitement.

Le mandat

Dans un mandat, il est obligatoire qu’il contienne :
• la clause de rétractation
• la mission de l’agent immobilier : mandataire ou courtier
• la commission à payer TTC
• identité des parties ; 
• description du bien à vendre ;
• prix du bien ;
• montant de la rémunération
• inscription 

LA commission

Les honoraires d’une agence immobilière sont généralement perçus en cas de vente.
Il est par contre d’usage que l’agence réclame les frais liés à la réalisation du certificat PEB et du PV de contrôle électrique.

Nouveau régime

• En Région wallonne, le bonus logement est supprimé depuis le 1er janvier 2016 et remplacé par le “Chèque Habitat”.

• En Région flamande, le bonus logement est fixé au taux forfaitaire de 40%, quels que soient les revenus.

• En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement est supprimé à partir du 1er janvier 2017. Dans l’intervalle, une réduction d’impôt au taux de 45% est applicable en Région bruxelloise.

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Le bonus logement, c’est quoi ?

BONUS LOGEMENTS
Quels sont les changements, après janvier 2015 ?

Le « bonus logement » est le nom donné à la « réduction d’impôt régionale pour l’habitation unique ».
Il s’agit d’un avantage fiscal accordé aux personnes ayant contracté un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover leur habitation.
Le but est d’encourager l’achat d’un logement familial.

Conditions

• L’habitation doit être unique et propre, pas destinée à la location
• Le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.
Doit porter sur l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation
• La durée du crédit droit être de minimum 10 ans.

Il porte sur

• Les intérêts et remboursements en capital de l’emprunt hypothécaire
• Les primes de l’assurance solde restant dû

Le propriétaire emprunteur peut déduire fiscalement les remboursements de capital, les intérêts et les primes de l’assurance solde restant dû à concurrence d’un montant maximum de 2280 € par an.
Durant les dix premières années, le montant de 2280 € est augmenté de 760 €.
Cette augmentation est supprimée lors de l’achat d’une deuxième maison.
Si l’emprunteur a trois enfants ou plus à sa charge au 1er janvier de l’année qui suit la signature de l’acte, le montant est encore majoré de 80 € les 10 premières années.

Régionale

Depuis le 1er janvier 2015, le bonus logement est une compétence des régions.
Pour tous les actes authentiques portant sur un emprunt hypothécaire signés à compter du 1er janvier 2015, le bonus logement prend la forme d’une réduction d’impôt qui varie selon les régions.
Celles-ci doivent adopter leurs propres règles.
Pour les régions qui n’ont pas adopté de règles au 1er janvier 2015, l’avantage fiscal pour les nouveaux contrats d’emprunt sera, par défaut, une réduction d’impôt au tarif forfaitaire de 45%, quels que soient les revenus de chacun.

Nouveau régime

• En Région wallonne, le bonus logement est supprimé depuis le 1er janvier 2016 et remplacé par le “Chèque Habitat”.

• En Région flamande, le bonus logement est fixé au taux forfaitaire de 40%, quels que soient les revenus.

• En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement est supprimé à partir du 1er janvier 2017. Dans l’intervalle, une réduction d’impôt au taux de 45% est applicable en Région bruxelloise.

Région wallonne : le chèque-habitat remplace le bonus-logement

Depuis le 1er janvier 2016, un nouveau système d’aide aux futurs propriétaires intitulé “Chèque Habitat” remplace l’ancien “bonus logement”
(qui consiste en une réduction d’impôt sur le crédit hypothécaire).

Concrètement, vous recevrez dorénavant une réduction d’impôt convertible en un crédit d’impôt. Ce nouveau dispositif poursuit plusieurs objectifs : soutenir davantage les familles (dont les familles monoparentales), aider davantage les bas et moyens revenus et individualiser les droits (l’avantage est octroyé à l’individu et non plus pour l’unité logement), ainsi que réduire les « effets d’aubaine » de l’ancien système. 

Changements

1. Le chèque habitat est un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt, convertible en un crédit d’impôt (vous recevez désormais chaque année un montant sous forme de crédit au lieu d’avoir une réduction fiscale).

2. Pour un couple marié, le montant du chèque habitat est calculé séparément et  annuellement sur la base des revenus de chacun et du nombre d’enfants à charge. Le montant du chèque-habitat augmentera pour tout enfant supplémentaire. L’intention est de privilégier les personnes aux revenus plus faibles et de permettre notamment aux jeunes ménages d’accéder à la propriété.

3. Contrairement au bonus logement dont la durée dépendait de celle de l’emprunt hypothécaire, le chèque-habitat est limité dans le temps et n’est pas indexé d’année en année.

Conditions

1. Avoir un revenu net annuel imposable de moins de 81 000 € (soit l’ensemble des revenus nets, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires).
Si vous dépassez le revenu net annuel imposable de 81.000 €, vous ne pouvez plus bénéficier du chèque-habitat.

2. Contracter un emprunt hypothécaire de minimum 10 ans, couvert par une inscription hypothécaire.

3. Devenir propriétaire d’une habitation unique et occuper personnellement ce logement (il existe des exceptions prévues par la législation fiscale). Attention, si vous contractez un emprunt hypothécaire uniquement pour financer des travaux, vous ne pourrez pas bénéficier du chèque-habitat. Par contre, si vous contractez un emprunt pour acquérir ET rénover votre habitation, vous pouvez bénéficier du chèque habitat. 

4. Ne posséder que cette seule habitation (vous ne pouvez être (co)propriétaire, nu-propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphytéote ou possesseur d’autres habitations) SAUF s’il s’agit :

• d’une habitation reçue en héritage ou par donation et détenue en indivision avec une tierce personne ;

• d’une habitation mise en vente au 31 décembre de l’année de conclusion du crédit et pour autant qu’elle soit vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivante ;

• d’une habitation louée via une Agence immobilière sociale (AIS) ou par une société de logement public (SLSP).
Si l’habitation ne reste pas unique (si cette condition était remplie au moment de la conclusion du crédit, mais pas par après car vous faites l’acquisition d’une autre habitation dans les années qui suivent la conclusion du contrat de crédit), l’avantage est réduit et porté à celui existant à partir de la 11e année (50 %).

Modalités

• L’avantage fiscal octroyé est individualisé, sous la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt.

• L’avantage fiscal est accordé dès l’exercice d’imposition qui suit l’année de conclusion du crédit.

• Durée de l’avantage : 20 ans maximum (le contribuable a droit à 20 réductions annuelles max).

Si la condition de propriété n’est plus rencontrée, le droit est suspendu.

Exemple : Yves devient propriétaire et bénéficie annuellement du chèque habitat. La 4e année, il n’est plus propriétaire. La 5e année, il redevient propriétaire. Il récupère alors son droit pour 17 années puisqu’il en a déjà bénéficié durant 3 ans.

• L’avantage n’est octroyé que pour les revenus inférieurs à 81.000 €. Ces revenus correspondent aux revenus nets imposables : revenus de biens immobiliers, revenus de capitaux et biens mobiliers, revenus nets professionnels et revenus divers, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires.

• L’avantage est octroyé les 10 premières années. Il est réduit de 50 % les 10 dernières années.

• L’avantage n’est accordé que pour les dépenses suivantes qui ont effectivement été payées pendant la période imposable : la somme des remboursements de l’année en intérêts et capital et de la prime d’assurance vie individuelle, liée à l’emprunt hypothécaire.

• Ces conditions sont vérifiées chaque année. 

Calculs

L’avantage est composé de deux parties :

1. Partie variable : Si vos revenus sont inférieurs à 21.000 €, le montant de base = 1.520 €/personne. S’ils sont supérieurs à 81.000 €, il est égal à 0 €. Entre 21.000 et 80.999 €, le montant de base de 1.520 € diminue progressivement. La formule est la suivante: 1520 – [(revenu net imposable – 21.000) x 1,275%]. 

2. Partie forfaitaire : 125 € par enfant à charge au 1er janvier de l’exercice d’imposition (pas applicable lorsque le revenu de la période imposable est supérieur à 81.000 €)

Exemple concret
Julie (revenus : 31.000 €) et Jean (revenus : 20.000 €) ont 2 enfants à charge et achètent une maison.
Chèque Habitat : 3.162,5 €/an, calculé comme suit : 

  • Montant forfaitaire (pour les 2 enfants à charge): 2 x 125 = 250 € 
  • Montant variable (en fonction des revenus de chacun) :
    • Julie : 1520 – ((31.000-21.000) x 1,275%)= 1.392,5 €  
    • Jean : 1520 €

Bonus logement devient le chèque-habitat pour la région wallonne.

Région wallonne
le chèque-habitat remplace le bonus-logement

Depuis le 1er janvier 2016, un nouveau système d’aide aux futurs propriétaires intitulé “Chèque Habitat” remplace l’ancien “Bonus Logement”

Concrètement, vous recevrez dorénavant une réduction d’impôt convertible en un crédit d’impôt.
Objectifs : aider davantage les familles dont les monoparentales et les bas et moyens revenus.
Individualiser les droits (l’avantage est octroyé à l’individu et non plus au logement), ainsi diminuer l’effet de “chance” de l’ancien système. 

Changements

1. Le chèque habitat est un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt, convertible en un crédit d’impôt (vous recevez désormais chaque année un montant sous forme de crédit au lieu d’avoir une réduction fiscale).

2. Pour un couple marié, le montant du chèque habitat est calculé séparément et annuellement sur la base des revenus de chacun et du nombre d’enfants à charge. Le montant du chèque-habitat augmentera pour tout enfant supplémentaire. L’intention est de privilégier les personnes aux revenus plus faibles et de permettre notamment aux jeunes ménages d’accéder à la propriété.

3. Contrairement au bonus logement dont la durée dépendait de celle de l’emprunt hypothécaire, le chèque-habitat est limité dans le temps et n’est pas indexé d’année en année.

Conditions

1. Avoir un revenu net annuel imposable de moins de 81 000 € (soit l’ensemble des revenus nets, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires).
Si vous dépassez le revenu net annuel imposable de 81.000 €, vous ne pouvez plus bénéficier du chèque-habitat.

2. Contracter un emprunt hypothécaire de minimum 10 ans, couvert par une inscription hypothécaire.

3. Devenir propriétaire d’une habitation unique et occuper personnellement ce logement (il existe des exceptions prévues par la législation fiscale). Attention, si vous contractez un emprunt hypothécaire uniquement pour financer des travaux, vous ne pourrez pas bénéficier du chèque-habitat. Par contre, si vous contractez un emprunt pour acquérir ET rénover votre habitation, vous pouvez bénéficier du chèque habitat. 

4. Ne posséder que cette seule habitation (vous ne pouvez être (co)propriétaire, nu-propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphytéote ou possesseur d’autres habitations) SAUF s’il s’agit :

• d’une habitation reçue en héritage ou par donation et détenue en indivision avec une tierce personne ;

• d’une habitation mise en vente au 31 décembre de l’année de conclusion du crédit et pour autant qu’elle soit vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivante ;

• d’une habitation louée via une Agence immobilière sociale (AIS) ou par une société de logement public (SLSP).
Si l’habitation ne reste pas unique (si cette condition était remplie au moment de la conclusion du crédit, mais pas par après car vous faites l’acquisition d’une autre habitation dans les années qui suivent la conclusion du contrat de crédit), l’avantage est réduit et porté à celui existant à partir de la 11e année (50 %).

Modalités

• L’avantage fiscal octroyé est individualisé, sous la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt.

• L’avantage fiscal est accordé dès l’exercice d’imposition qui suit l’année de conclusion du crédit.

• Durée de l’avantage : 20 ans maximum (le contribuable a droit à 20 réductions annuelles max).

Si la condition de propriété n’est plus rencontrée, le droit est suspendu.

Exemple : Julien devient propriétaire et bénéficie annuellement du chèque habitat. La 4e année, il n’est plus propriétaire. La 5e année, il redevient propriétaire. Il récupère alors son droit pour 17 années puisqu’il en a déjà bénéficié durant 3 ans.

• L’avantage n’est octroyé que pour les revenus inférieurs à 81.000 €. Ces revenus correspondent aux revenus nets imposables : revenus de biens immobiliers, revenus de capitaux et biens mobiliers, revenus nets professionnels et revenus divers, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires.

• L’avantage est octroyé les 10 premières années. Il est réduit de 50 % les 10 dernières années.

• L’avantage n’est accordé que pour les dépenses suivantes qui ont effectivement été payées pendant la période imposable : la somme des remboursements de l’année en intérêts et capital et de la prime d’assurance vie individuelle, liée à l’emprunt hypothécaire.

• Ces conditions sont vérifiées chaque année. 

Calculs

L’avantage est composé de deux parties :

1. Partie variable : Si vos revenus sont inférieurs à 21.000 €, le montant de base = 1.520 €/personne. S’ils sont supérieurs à 81.000 €, il est égal à 0 €. Entre 21.000 et 80.999 €, le montant de base de 1.520 € diminue progressivement. La formule est la suivante: 1520 – [(revenu net imposable – 21.000) x 1,275%]. 

2. Partie forfaitaire : 125 € par enfant à charge au 1er janvier de l’exercice d’imposition (pas applicable lorsque le revenu de la période imposable est supérieur à 81.000 €)

Exemple concret
Marie (revenus : 20.000 €) et Fabrice (revenus : 31.000 €) ont 2 enfants à charge et achètent une maison.
Chèque Habitat : 3.162,5 €/an, calculé comme suit : 

  • Montant forfaitaire (pour les 2 enfants à charge): 2 x 125 = 250 € 
  • Montant variable (en fonction des revenus de chacun) :
    • Marie : 1520 €  
    • Fabrice : 1520 – ((31.000-21.000) x 1,275%)= 1.392,5 €

Revenu cadastral, réduction ?

Le revenu cadastral...
Quels sont les changements après 2015 ?

Le revenu cadastral (RC) constitue la base pour l’encaissement du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

Qu’est-ce que le revenu cadastral indexé ?

Le revenu cadastral (RC) pris en considération pour l’enrôlement du précompte immobilier et pour le calcul du revenu immobilier dans la déclaration d’impôt est le revenu cadastral indexé.

Selon la loi, les revenus cadastraux doivent être revus tous les 10 ans. Cette révision générale se faisant attendre, le revenu cadastral a été adapté, depuis 1991, selon l’indice des prix à la consommation (indexation automatisée).

Pour l’année de revenus 2017, cet indice est de 1,7491.

Que dois-je déclarer spontanément ?

Quand ?
• Dans les 30 jours après la date d’achèvement.

A qui ?
• AGDP – Mesures et évaluations

Comment ?
• par recommandé
• au moyen d’un bulletin de notification

Vous pouvez également vous adresser bureau de de la commune dans laquelle se situe le bien pour plus d’informations.

• Lors de la construction d’une habitation
Téléchargez – PREMIÈRE OCCUPATION

• Lors de la rénovation d’une habitation (agrandissement, transformation, réunion à ou division d’un autre immeuble).
Téléchargez – TRANSFORMATION

• Lors de la démolition complète, partielle d’une habitation
Téléchargez – DÉMOLITION

 • Lors d’un changement de terrain (changement d’exploitation, transformations, améliorations, plantations de sapins de Noël, forêt et culture de pépinière.
Téléchargez – CHANGEMENTS TERRAIN

 

Puis-je réclamer contre un R.c ?

Il y 2 cas ou vous pouvez réclamer le RC qui vous a été envoyé :
• lors d’une évaluation, s’il s’agit d’une nouvelle construction
• lors d’une réévaluation, s’il s’agit d’un immeuble transformé

• La réclamation doit être introduite dans un délai de 2 mois à partir de la date de la notification du RC (date indiquée sur le document).
• La réclamation doit être envoyée par recommandée à l’antenne de l’administration Mesures et Évaluations pour la commune dans laquelle se situe le bien.
• Vous devez faire une contre-proposition dans votre réclamation, indiquer le RC que vous estimez.

Et après la réclamation ?

Un fonctionnaire, est chargé de l’examen de toute réclamation recevable. Après négociation, un accord à l’amiable peut être obtenu. Si les négociations n’aboutissent pas, le fonctionnaire enquêteur proposera de faire appel au Service de Conciliation fiscale pour essayer de concilier les points de vue une dernière fois.

Plus d’informations : www.conciliationfiscale.be

Lorsqu’il n’est pas possible de trouver un accord avec l’intervention du Service de Conciliation fiscale, les 2 parties, c’est-à-dire l’administration et le contribuable, peuvent :
• de commun accord, désigner un ou trois arbitre(s)
• ensemble ou séparément, demander la désignation d’un ou de trois arbitre(s) par le juge de paix

La décision des arbitres liera tant l’administration que le contribuable dont les intérêts sont ainsi garantis. Toutefois, un contrôle de fond peut encore être établi par le pouvoir judicaire.

ça coute combien ?

Le montant des frais d’arbitrage à prendre en considération est le revenu cadastral initial notifié par l’administration Mesures et Évaluations.

Pour les biens bâtis le montant des frais d’arbitrage est déterminé de la manière suivante :
• 7,5% de la première tranche de 2 500 euros du revenu cadastral, avec minimum de 75 euros ;
• 1% de la tranche 2.500 euros à 18 600 euros ;
• 0,75% de la tranche excédant 18 600 euros.

Ce montant ne peut cependant excéder 1 000 euros.

Lorsque trois arbitres ont été désignés, la rémunération de chacun d’eux est égale à 60% du montant résultant de l’application des barèmes fixés ci-dessus.

Les montants établis inclut les frais divers, mais ne comprennent pas la TVA.

Lorsque le revenu cadastral définitivement établi est égal à la moyenne du revenu cadastral fixé par l’administration et de celui opposé par le réclamant, les frais d’arbitrage sont supportés par les deux parties, chacune pour la moitié.

Dans les autres cas, ils sont supportés par la partie dont le chiffre s’écarte le plus du revenu cadastral définitif.

L’achat d’un bien immobilier n’ouvre pas au nouveau propriétaire le droit d’introduire une réclamation contre le R.C préalablement établi.